Konutlarda Yönetim Ve Denetim Hizmetleri Hakkında Kanun Taslağı Meclis’e sunuldu

Konutlarda Yönetim Ve Denetim Hizmetleri Hakkında Kanun Taslağı Ve Konutlarda Yangın Ve Bina Güvenliği Önlemlerine ilişkin taslak TBMM’ye sunuldu. Taslak kanunlaştığı taktirde konutlarda yönetim ve denetim hizmetleri yeni usullere bağlanacak. Taslakta yer alan düzenlemenin detayları şu şekilde; “1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 34’ncü maddesine göre “Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” Söz konusu kanun taslağı bu kanuna tabi konutlar ve konut ile birlikte ticari bağımsız bölüme sahip yapıların hizmetlerinin yönetim hizmetlerinin şirketler ile sağlanmasına açıklık getirmekte, yönetim şirketi olmaması halinde kat malikleri tarafından yapılmasının denetim ilkelerini yeniden düzenlenmektedir. Yürütme Çevre, Şehircilik ve İkim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından yapılacaktır.

Yasa ile denetçilik statüsü getirilmektedir. Bunlar Bakanlığın belirlediği şartlara göre denetim yapabilecek gerçek kişilerdir. Tesis yöneticileri, yönetim şirketi, 634 sayılı kanunda düzenlenen bina yönetim kurulu ve yetki belgesi ile ilgili düzenlemeler de getirilmektedir. Bu kapsamda yönetmeliğin bir yıl içinde çıkarılması öngörülmektedir.

Yasa taslağında denetim hizmetlerinin ilkeleri sıralanmıştır. Böyle büyük bir sistemin etkinliğinin sağlanması bakımından elektronik sisteme geçilmesi için Bakanlıkça yazılım sisteminin kurulması öngörülmüştür. Ayrıca Bakanlık nezdinde bir danışma kurulu oluşturulmaktadır.

Kanun kapsamındaki binaların yönetiminin şirketler tarafından yönetilmesinin yanında merkezi yurtdışında bulunan yabancı şirketlerin Türkiye şubeleri tarafından yapılabilmesi imkanı getirilmiştir. Böylece sektör uluslararası alana açılarak piyasa düzenlemesi de sağlanmış oluyor. Çünkü bina yönetimleri konusunda bir süreden beri ciddi sorunlar bazen mafya haberleriyle karışık veriliyor. Kanundaki düzenlemeler maddi boyutlarıyla da ele alındığında kat maliklerinin üzerindeki maddi yükün artıp artmayacağı da bu kapsamda dikkate alınmalıdır.

Kanunda yerel yönetimler için önemli yeni bir düzenleme getirilmektedir. Kanunda “ilgili idare” olarak belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında il özel idareleri belirtilmiştir. Yönetim şirketleri hizmet sözleşmesi ile yaptıkları meblağı ilgili idareye öder, yönetim şirketlerinin sundukları hizmetlerin denetimi işletme projesi döneminde en az bir kez ilgili idaresince denetçiler eliyle yapılır veya yaptırılır (madde 5-1), işletme projesinin denetimi de hakeza ilgili idare tarafından yapılacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunun çıktığı 1965 yılından sonra gayrimenkullerin boyutları, nitelikleri gibi pek çok konu ciddi değişikliğe uğramıştır. İnşaatların yapılması ve yapım aşamalarındaki denetimler yanında kullanımları ve sonrasındaki pek çok sorun ortaya çıkmıştır. Bu sorunlar zamanında çözülmediği takdirde pek çok adaletsizlik ve sosyal ve adli sorunlar ortaya çıktığı gibi depremler ve yangınlarla pek çok can ve mal kaybına sebep olmaktadır. Bunun için sorunların yerinde tespit edilerek idari düzenlemelerin yapılması ve denetlenmesi, feedback analizleri yapılması gerekir. Konunun sadece kat malikleri veya yönetim şirketleri ilişkisinde kalması doğru değildir, zira aynı zamanda bu düzenleme kamuyu da ilgilendirmektedir, denetim ve cezalandırma açısından… Bunun bir örneği ticari ilişkiler özel nitelikli olmasına rağmen, tüketici haklarının korunması kamu hukuku içinde ele alınarak kaymakamlıklarda ve valiliklerde kurullar oluşturulmasıdır.

Söz konusu düzenleme kanunlaştığı takdirde önemli bir toplumsal soruna çözüm getirilecektir, ama yeterli değildir. Çünkü binaların inşa aşamasında birçok sorun olmakla birlikte, iskan aldıktan sonra kullanımda en az o kadar büyük sorunlar yaşanmaktadır; Binaların kolon veya kirişlerine müdahale edilmekte, konutlarda ciddi tadilatlar yapılmakta, yangınlara karşı havalandırma ve söndürme sistemleri çalışmamakta, bunların denetimleri de yapılmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu sisteminde uyuşmazlıkların bina yönetim sistemi içinde çözülmesi, çözüm olmazsa yargıya başvurulması yer alır. Ancak sorunların bina yönetim ve denetimleriyle çözülememesinden dolayı yeni bir yasa çıkarılması ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Yargı yolu ise hem süre olarak uzun hem de yavaş olduğundan mağduriyetlere yol açmaktadır. Üstelik komşuluk ilişkileri kopma derecesinde zayıflamakta, meskenlerde huzursuzluk artmaktadır. Unutulmamalı ki, hem “konut” hem de “mesken” kelimeleri huzur, sükunet, barış, kavgasızlık ifade eder. Bunun için konutlardaki düzenleme mülkiyet hakları kadar komşuluk, vatandaşlık başta olmak üzere insani ilişkileri de düzenlemektedir.

Belediyelerin ve belediye sınırları dışında il özel idarelerinin bu konuda esas görevli sayılmaları mantığa uygundur. Zira konutların denetimi “mahalli müşterek bir hizmettir”. İmar planları ve uygulamaları, iskan ruhsatı gibi inşaatlara ve konutlara yönelik belediyelerin yasal görevleri 5393 sayılı kanunda belirtilmiştir. Belediyeler emlak vergilerini tahsil etmektedir. Vergisini tahsil ettiği binaları kontrol etmek ve denetlemek de belediyelerin görevleri arasındadır. Ancak büyükşehir, ilçe, ve il, belde belediyelerinde imar aşamasında kayıtlar vardır, sonrasında yani kullanım aşamasında bilgilerin yeniden düzenlenmesi gerekir. Bunun için ilçe belediyelerinde binalarla ilgili bir bilgi sisteminin yeniden düzenlenmesi gerekecektir. Yine itfaiye teşkilatında da binaların yangın sistemleri hakkında sistem kurulmalıdır. Denetimler sadece şikayete bağlı olmamalıdır. Nitekim birçok kurumda mesela su ve kanalizasyon idaresi, elektrik, doğalgaz idarelerinde binaların durumları hakkında bilgiler vardır. Ama itfaiyede olup olmadığı bilinmiyor. Gerçi sistem iyi kurularak işletilmediğinde şikayetlerin de pek anlamı olmaz, şikayetçi sinirini bozar, darlıklar, küslükler başlar, sonuç çıkmayacağı için denetimler de gerçekleşmez.

Burada önemli sorunlardan birisi belediyelerin konutları denetlemekteki yetersizliği yanında, aşılması gereken bir problem vatandaşların binaların kontrolüne dahi izin vermemeleridir. Nitekim 6 Şubat Kahramanmaraş depreminden sonra belediyelere binaların denetimi için yapılan başvurular olmuş, ama bunların önemli bir kısmında bina oturanları veya yönetimleri inceleme yaptırmamışlardır, hatta binaların içine girmeye bile izin vermediklerini belediye yetkilileri ifade etmiştir. Japonya’nın afet zararlarını azaltmadaki başarısının altında yatan düşünce, her afetten bir ders çıkarıp gerekli önlemleri almaktır. Bunun için yasa koyucu ve düzenleyicilerin sağlam ve uygulanabilir gereğinde sert önlemler getirmeleri gerekir. Söz konusu taslak ile önemli bir adım atılmakta sorunun mali ve piyasa yönü düzenlenmektedir. Şehirlerin dirençli olması binaların güvenli olması, insanın huzuru ve mutlu olmasına bağlıdır.”