Kentsel Dönüşümde Arsa Paylarına Dikkat

Bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının, bağımsız bölümlere tahsis edilen kısmına arsa payı adı verilmektedir. Arsa payının hukuki temeli Kat Mülkiyeti Kanunu’ dur. Daire şeklindeki bağımsız bölümler için, bağımsız bölümün arsanın tamamına oranına göre  arsa payı belirlenir. Yine ortak mülkiyetli taşınmazlarda her bir orağın, taşınmazın tamamına oranına göre arsa payı belirlenir. Arsa payının belirlenmesi, mimari proje aşamasında yapılır. Çoğu zaman insanlar ellerinde bulunan tapulardaki arsa payına dikkat etmezler. Fakat arsa payları ilk belirlendiklerinde birtakım nedenlerden dolayı hatalı belirlenebilir. Binalarda, bağımsız bölümlerinin metrekaresi aynı olduğu halde, tapu senetlerinde farklı arsa paylarına sahip malikler (komşular) olabilir. Arsa payının doğru olması, ana taşınmaz olan arsa ile doğru orantılı olması kentsel dönüşümde karşımıza çıkar. Çünkü kentsel dönüşüm kanunu denilen,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’ da, yapının riskli olduğu tespit edildikten sonra, riskli yapının yıktırılması ve yeniden bina inşa edilmesinde veya riskli yapının güçlendirilmesinde (kısaca yeniden değerlendirilmesinde) bütün maliklerce oybirliği ile karar verilmesi gereklidir. Maliklerce oybirliği ile karar verilememesi, anlaşma sağlanamaması durumunda, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar verilir. Kentsel dönüşüm Kanunu ve Yönetmeliği’ ne göre usulüne uygun şekilde binanın riskli yapı olduğu tespit edildikten sonra, riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği yani riskli yapının yıkılıp yeniden yapılacağı mı yoksa güçlendirileceği mi konusunda arsa payları önem arz etmektedir. Çünkü kanuna göre asıl olan maliklerin oy birliği ile karar vermesi, fakat oybirliği ile karar alınamayan durumlarda, maliklerin arsa paylarına göre üçte iki çoğunlukla karar almaları gereklidir. En başında bağımsız bölümler için (binalarda daireler) arsa payı yanlış belirlenmişse, bina kentsel dönüşüme girdiğinde karar alma oylamalarında da haksız uygulamalarının olması kaçınılmazdır. Bir de kentsel dönüşüm sonucunda binanın yıkılıp yeniden yapılması kararı alınmışsa, arsa payı yanlış ise malik yanlış arsa payına göre yeni bağımsız bölüme malik olacak ve arsa payındaki yanlışlık ilanihaye devam edecektir. Arsa payının yanlış olduğunu düşünen malik bu konuda arsa payının düzeltilmesi davasını açmalıdır. Özellikle malik oldukları taşınmaz, kentsel dönüşüm alanı içinde bulunan maliklerin arsa paylarını hesaplatmaları, aynı binadaki diğer bağımsız bölüm maliklerinin arsa payları ile karşılaştırma yapmaları ve yanlışlık olduğunu düşünüyorlarsa dava açmaları gereklidir. Mülkiyet hakkı önemlidir, anayasal güvence altındadır. Tüm haklarımızı olduğu gibi mülkiyet haklarımızı da hukukun bize sağladığı imkanlar içinde korumalıyız. Bizde çok güzel bir söz vardır, mal canın yongasıdır diye....